上证报中国证券网讯（记者 张琼斯）事关超4000万客户，超25万亿元信贷！

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8月31日，两大重磅政策同步落地。中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（下称“通知”）以及《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》。

其中，通知明确，自9月25日起，符合相关条件的存量房贷借款人，可向金融机构提出申请，既可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。

降低后的存量房贷利率，依然要符合贷款发放时当地的房地产政策，即不低于当时所在城市房贷利率政策下限。也就是说，存量房贷利率调整最多可以“抹平”银行在发放房贷过程中高于政策下限的“溢价”。

接近监管的有关人士表示，存量首套住房商业性个人住房贷款利率调整后，几千万户、上亿居民的财务负担会有明显下降，利率平均降幅大约为0.8个百分点。据估算，本次调整涉及的客户可能超过4000万，涉及调整的贷款规模可能达25万亿元。

以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设房贷利率降至4.3%，可节约借款人利息支出每年超5000元，显著增加消费能力。

《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》涉及两大重要调整。其一，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。其二，二套住房利率政策下限由不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加60个基点下调为不低于LPR加20个基点。

问题一：降低存量房贷利率，适用于哪些贷款？

存量首套住房商业性个人住房贷款是指，2023年8月31日前，金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。

上述人士向记者解释，可以申请调整利率的存量房贷类型包括两类。

一是原贷款发放时满足所在城市首套住房标准的房贷。

二是借款人当前实际住房情况已经符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。

问题二：降低存量房贷利率有哪些途径？

对于符合条件的存量住房贷款，自9月25日起，可由借款人主动向银行提出申请，也鼓励银行以发布公告、批量办理等方式，为借款人提供更为便利的服务。

在调整方式上，具体有两种路径：既可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。

具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。

新发放贷款只能用于偿还存量贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。

问题三：借款人应如何操作？

对于符合条件的存量住房贷款，自9月25日起，可由借款人向承贷银行提出申请，新发放贷款置换存量首套房贷，或协商变更合同利率水平。

9月25日前，银行进行修订合同文本、改造调整系统、识别符合标准的客户等准备工作，并尽快向借款人公布办理流程和需要准备的申请材料。

中国人民银行将督促银行尽快发布本行降低存量房贷利率的公告，明确申请调整利率水平或新发放贷款置换的具体安排。

借款人可根据贷款银行的公告进行操作。

中国人民银行将指导利率自律机制，督促金融机构做好贯彻落实工作，维护市场竞争秩序。

通知还明确，各金融机构要抓紧制定具体操作细则，做好组织实施，提高服务水平，及时响应借款人申请，尽可能采取便捷措施，降低借款人操作成本，确保有关要求落实到位。

问题四：两种调整方式如何选择？

上述人士告诉记者，从调整结果上看，由于中国人民银行已经明确存量房贷利率调整的具体要求，即需要符合贷款发放时的当地房贷利率下限政策，预计这两种方式调整后的利率水平不会有明显区别，借贷双方可以通过协商选择其中任意一种方式。

问题五：利率最低可以降到多少？

中国人民银行表示，此次要求调整后的存量房贷利率，需符合贷款发放时当地房地产政策。

这就意味着，变更后的贷款合同利率水平，在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

“这一方面是为了维护当时房贷利率政策下限的权威性，另一方面也是为了保证政策的公平性，确保调整过程平稳有序，避免由于存量房贷利率调整时间不同，而导致利率水平有所差异等问题。”上述人士说。

例如，如果以当前的房贷利率政策下限或者实际新发放的房贷利率水平确定，就可能出现不同时间调整的客户，调整后的利率水平有所差异的现象。未来，房贷利率政策下限可能下调，或者新发放房贷利率又有所下降，就会导致完成调整较早的客户利率水平较高。

全国首套房贷利率政策下限为：2019年10月至2022年5月为LPR，2022年5月至今为LPR-20个基点。

下表为初步统计的与全国首套房贷利率政策下限不一致的情况（不含按首套房贷利率政策动态调整机制下调或取消下限的情况），具体以人民银行各分支行公布的数据为准。

表格为2019年以来各城市首套房贷利率政策下限与全国不一致的情况

问题六：为什么要降低存量房贷利率？

“前些年房地产市场上涨较快，各城市按照因城施策原则确定当地房贷利率政策下限。同时，一些银行对房贷总量实施了控制，但居民购房热度高、房贷申请量大，供需出现了一定的错配，造成当时发放的房贷利率明显高于政策下限，也高于银行补偿风险的需要。”上述人士表示，当前房地产市场供求关系已发生重大变化，借款人和银行对于有序调整优化资产负债均有诉求，存量房贷利率在LPR上偏高的加点部分可适当下调。

“存量住房贷款利率的下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。”上述人士说，存量住房贷款利率的下降还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。

问题七：降低存量房贷利率将在多大程度上减轻居民负担？

上述人士表示，存量首套住房商业性个人住房贷款利率调整后，几千万户、上亿居民的财务负担会有明显下降，平均降幅大约为0.8个百分点。

据估算，本次调整涉及的客户可能超过4000万，涉及调整的贷款规模可能达25万亿元。

以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设房贷利率降至4.3%，可节约借款人利息支出每年超5000元，可以不用再节衣缩食提前还贷，显著增加消费能力。

问题八：首付比例发生了什么变化？

中国人民银行、国家金融监管总局还发布了《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，对现行差别化住房信贷政策进行了调整优化，支持各地因城施策用好政策工具箱，引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行，更好满足刚性和改善性住房需求。

该文件统一了全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。

这意味着，在实施“限购”措施的城市，调整后首套和二套住房最低首付款比例政策下限分别从30%和40%降至20%和30%，居民家庭可更好运用个人住房贷款满足刚性和改善性需求。

各地可根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。银行业金融机构在各地下限基础上，按照市场化原则合理确定每笔贷款的具体首付款比例和利率水平。

问题九：二套住房利率政策下限发生了什么变化？

《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》还将二套住房利率政策下限由不低于相应期限LPR加60个基点调整为不低于LPR加20个基点，有利于减轻居民家庭房贷成本，改善消费预期和信心。

首套住房利率政策下限仍保持不低于LPR减20个基点。对于符合首套住房贷款利率政策动态调整机制相关条件的城市，还可阶段性下调或取消当地首套住房贷款利率下限。

问题十：金融机构应如何防范相关业务风险？

金融机构应严格落实相关监管要求，对借款人申请经营性贷款和个人消费贷款等贷款的用途进行穿透式、实质性审核，并明确提示风险。

对存在协助借款人利用经营性贷款和个人消费贷款等违规置换存量商业性个人住房贷款行为的中介机构一律不得进行合作，并严肃处理存在上述行为的内部人员。